جلسة 13 من مارس سنة 2006
برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى جلال، بليغ كمال، مجدي زين العابدين وأحمد عبد الحميد حامد نواب رئيس المحكمة.
(51)
الطعن رقم 8071 لسنة 74 القضائية
(1 – 3) شيوع ” إدارة المال الشائع: سلطة الشريك منفردًا: أعمال الحفظ التي يجوز للشريك اتخاذها “. ملكية ” بعض صور الملكية: الملكية الشائعة: ملكية الأجزاء المشتركة في عقار “.
(1) ملكية الأجزاء المشتركة في العقار. ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا لعدم قابليتها للقسمة بين ملاك وحداته. مؤداه. تحمل كل منهم تكاليف حفظ تلك الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء. المادتان 856/ 1، 2، 858/ 1 مدني.
(2) الاشتراك في الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة في العقار وتحمل نفقات حفظها. مناطه. أن تكون تلك الأجزاء معدة للاستعمال المشترك لجميع ملاك طبقات البناء أو وحداته. الأجزاء الداخلة في ملكية بعض الطبقات المخصصة لخدمة طبقة أو شقة بعينها دون مشاركة غيرها فيها واستقلال مجموعة أخرى من الطبقات بمرافق مغايرة. مؤداه. تحمل كل فريق نفقات الأجزاء المعدة لاستعماله دون الأجزاء المعدة لاستعمال الآخرين. بقاؤهم جميعًا ملزمين بنفقات الأجزاء المعدة لاستعمالهم المشترك. الاستثناء. وجود اتفاق بغير ذلك.
(3) قضاء الحكم المطعون فيه بإلزام الطاعنين بتكاليف الأجزاء المشتركة في العقار على قالة إن الفندق المملوك لهم بعقار التداعي يستخدم كامل الأجزاء المشتركة رغم ثبوت استقلاله بمرافقه عن تلك المخصصة لباقي وحدات العقار ودون مراعاة الأجزاء الخاصة التي يستقل بها الفندق. خطأ وقصور.
1 – النص في المادة 856/ 1،2، 858/ 1 من القانون المدني مفادهما أن ملكية الأجزاء المشتركة في العقار هي ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا لعدم قابليتها للقسمة بين ملاك وحداته ومن ثم يتحمل كل منهم تكاليف حفظ تلك الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء.
2 – مناط الاشتراك في الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة في العقار وتحمل نفقات حفظها أن تكون تلك الأجزاء معدة للاستعمال المشترك لجميع ملاك طبقات البناء – أو وحداته – على سواء، وعلى ذلك فكل الأجزاء المشتركة مثل الأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية اللازمة للبناء كلها تكون ملكيتها وحفظها مشتركًا، بينما قد توجد أجزاء تدخل في ملكية بعض الطبقات دون غيرها وتخصص لخدمة طبقة أو شقة بعينها كمدخل خاص لها أو أن تختص بعض الطبقات بمدخلها وسلالمها ومصاعدها لا يشاركها فيها غيرها في حين تستقل مجموعة أخرى من الطبقات بمرافق مغايرة فيتحمل كل فريق بنفقات الأجزاء المعدة لاستعماله دون الأجزاء المعدة لاستعمال الآخرين مع بقائهم جميعًا ملزمين بنفقات الأجزاء المعدة لاستعمالهم المشترك كأساسات المبنى وأفنيته وأنابيب الصرف الصحي والاتصال بالمرافق العامة، وكل ذلك ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك.
3 – إذ كان الثابت من تقرير لجنة الخبراء الثلاثية (أن طوابق الفندق الثلاثة تستقل بمرافقها من مدخل ومصاعد كهربائية والمياه والكهرباء والصرف الصحي عن تلك المخصصة لباقي وحدات العقار والتي يديرها المطعون ضده) التي عول عليها الحكم المطعون فيه أنه أثبت وجود وصلات مشتركة للصرف وباب يفضى لسلم العقار في الطابق الحادي عشر – الذي يملك شققه ملاك الفندق – ولا تصل إليه مصاعده وأغلق فيه باب مصعدي العمارة في حين تقف في هذا الطابق المصاعد المخصصة للفندق بما يتيح لهم استخدامها رغم تأييد الخبير لدفاع الطاعنين باستقلال الفندق بمدخل خاص ومصاعد خاصة فقضى الحكم بإلزامهم بتكاليف الأجزاء المشتركة باعتبار أن الفندق يستخدم كامل الأجزاء المشتركة ودون مراعاة الأجزاء الخاصة سالفة البيان ودون تحقيق لدفاعهم هذا يكون معيبًا بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم …. لسنة 1999 مدني شمال الجيزة الابتدائية على الطاعنين بطلب الحكم بإلزامهم بأداء مبلغ 258400 جنيه لأنهم يمتلكون تسع عشرة شقة في العقار المبين بالأوراق منها اثنتا عشرة مخصصة فندقًا بالأدوار الثاني عشر والثالث عشر والرابع عشر وقد امتنعوا عن سداد اشتراكات اتحاد الملاك عن المدة من عام 1985 حتى عام 1997 وجملتها 125400 جنيه فضلاً عما يخصم من تكلفة توصيل وتركيب كهرباء الضغط العالي ومقدارها 133000 جنيه رغم تكليفهم بالسداد في 19/ 4/ 1998، ومحكمة أول درجة بعد أن استعانت بأهل الخبرة حكمت بإلزامهم بأداء 105600 جنيه. استأنف الطاعنون الحكم بالاستئناف رقم …. لسنة 121 ق القاهرة. وبتاريخ 29/ 11/ 2004 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ذلك أنهم تمسكوا بأن طوابق الفندق الثلاثة الثاني عشر والثالث عشر والرابع عشر تستقل بمرافقها من مدخل ومصاعد كهربائية والمياه والكهرباء والصرف الصحي عن تلك المخصصة لباقي وحدات العقار والتي يديرها المطعون ضده وهو ما تأيد من تقارير الخبرة المودعة ومن عقود بيع تلك الوحدات إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بإلزامهم بنصيبهم في تكاليف الأجزاء المشتركة في العقار – والتي لا صلة للفندق بها – بمقولة اشتراكها في السلم والصرف الصحي مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن النص في المادة 856/ 1،2 من القانون المدني على أنه ” إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع …… إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ….. ” والنص في المادة 858/ 1 من القانون ذاته ” على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها، ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك “. مفادهما أن ملكية الأجزاء المشتركة في العقار هي ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا لعدم قابليتها للقسمة بين ملاك وحداته ومن ثم يتحمل كل منهم تكاليف حفظ تلك الأجزاء وصيانتها وإدارتها وتجديدها عند الاقتضاء وأن مناط الاشتراك في الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة في العقار وتحمل نفقات حفظها أن تكون تلك الأجزاء معدة للاستعمال المشترك لجميع ملاك طبقات البناء – أو وحداته – على سواء، وعلى ذلك فكل الأجزاء المشتركة مثل الأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية اللازمة للبناء كلها تكون ملكيتها وحفظها مشتركًا، بينما قد توجد أجزاء تدخل في ملكية بعض الطبقات دون غيرها وتخصص لخدمة طبقة أو شقة بعينها كمدخل خاص لها أو أن تختص بعض الطبقات بمدخلها وسلالمها ومصاعدها لا يشاركها فيها غيرها في حين تستقل مجموعة أخرى من الطبقات بمرافق مغايرة فيتحمل كل فريق بنفقات الأجزاء المعدة لاستعماله دون الأجزاء المعدة لاستعمال الآخرين مع بقائهم جميعًا ملزمين بنفقات الأجزاء المعدة لاستعمالهم المشترك كأساسات المبنى وأفنيته وأنابيب الصرف الصحي والاتصال بالمرافق العامة، وكل ذلك ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك. لما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير لجنة الخبراء الثلاثية – التي عول عليها الحكم المطعون فيه – أنه أثبت وجود وصلات مشتركة للصرف وباب يفضى لسلم العقار في الطابق الحادي عشر – الذي يملك شققه ملاك الفندق – ولا تصل إليه مصاعده وأغلق فيه باب مصعدي العمارة – في حين تقف في هذا الطابق المصاعد المخصصة للفندق بما يتيح لهم استخدامها رغم تأييد الخبير لدفاع الطاعنين باستقلال الفندق بمدخل خاص ومصاعد خاصة فقضى الحكم بإلزامهم بتكاليف الأجزاء المشتركة باعتبار أن الفندق يستخدم كامل الأجزاء المشتركة ودون مراعاة الأجزاء الخاصة سالفة البيان ودون تحقيق لدفاعهم هذا يكون معيبًا بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.