جلسة 9 من يناير سنة 2005

برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ على حسين جمجوم، يوسف عبد الحليم الهته، محمد زكى خميس وعبد الصمد محمد هريدى نواب رئيس المحكمة.

(12)
الطعنان رقما 1345، 1658 لسنة 73 القضائية

(1) إيجار ” إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل عن الإيجار “. حوالة ” حوالة عقد الإيجار “.
التنازل عن عقد الإيجار. ماهيته. حوالة المستأجر الأصلى حقوقه والتزاماته المستمدة من عقد الإيجار إلى آخر يحل محله فيها.
(2) إيجار ” إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل عن الإيجار “. دعوى” الدعوى المباشرة “.
التنازل عن الإيجار. أثره. للمتنازل إليه الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر بكل ما كان للمستأجر الأصلى من حقوق فى الإجارة.
(3) إيجار ” إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل عن الإيجار “. حكم ” عيوب التدليل: مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه “.
قضاء الحكم المطعون فيه برفض تدخل الطاعن هجوميًا بطلب ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً وإخلاؤه من عين النزاع تأسيسًا على اعتباره خلفًا خاصًا للمستأجر الأصلى ولا تؤول إليه سوى الحقوق المالية وأنه ليس طرفًا فى عقد الإيجار. خطأ حجبه عن بحث موضوع التدخل ودفاع الطاعن من أن تنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة كان بناء على تصريح كتابى صادر له من المالك السابق وأنه تم بغير مقابل لصلة القربى بينهما بما لا محل معه لإعمال حكم المادة 20 ق 136 لسنة 1981 وخضوعه لقواعد القانون المدنى.

1 – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن التنازل عن عقد الإيجار هو عقد يحيل المستأجر الأصلى بموجبه حقوقه والتزاماته المتعلقة بالعين المؤجرة والمستمدة من عقد الإيجار إلى آخر يحل محله فيها، مما مؤداه أن محل هذا العقد هو منفعة العين المؤجرة وأنه يترتب عليه خروج هذه المنفعة التى يرتبها عقد الإيجار الأصلى من حوزة هذا الأخير ودخولها فى حوزة المتنازل إليه.
2 – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة فى الحقوق وحوالة فى الديون فإن حقوق المستأجر والتزاماته تؤول إلى المتنازل إليه ومن ثم يثبت لهذا الأخير الحق فى الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر بكل ما كان للمستأجر من حقوق فى الإجارة التى حصل له التنازل عنها وتنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار فيلتزم هذا الأخير نحو المؤجر بنفس الالتزامات التى كان المستأجر الأصلى المحيل يلتزم بها.
3 – إذ كان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلى قد تنازل للطاعن عن عقد إيجار الشقة محل النزاع المؤرخ 17/ 7/ 1979 بتاريخ 1/ 2/ 1995 فإنه باعتباره متنازلاً إليه عن الإجارة يضحى له الحق فى الرجوع على المالك المؤجر وخلفه الخاص – المطعون ضده أولاً – بدعوى مباشرة بكل ما كان للمستأجر الأصلى – مورث المطعون ضدهم ثانيًا – من حقوق ومنها حقه فى ثبوت العلاقة الإيجارية المباشرة بينه وبين المطعون ضده أولاً دون أن يكون نائبًا عن المستأجر الأصلى أو ورثته فى ذلك باعتباره متنازلاً إليه، وإذ غاب عن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى موضوع تدخل الطاعن الهجومى بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً بتأييد الحكم الابتدائى فيما قضى به من رفض تدخله الهجومى موضوعًا على سند من اعتباره الطاعن خلفًا خاصًا لمورث المطعون ضدهم ثانيًا ونائبًا عنهم وأنه بصفته هذه لا تؤول له سوى الحقوق المالية فقط. فى حين أنه متنازل إليه يحل محل المستأجر الأصلى فى جميع حقوقه ومنها حقه فى دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه فيما قضى به من تأييد الحكم الابتدائى برفض تدخل الطاعن موضوعًا وهو ما يوجب نقضه فيما قضى به من إخلاء الشقة محل النزاع وتسليمها حكمًا للطاعن فى الطعن الثانى رقم…. لسنة 73 قضائية – إعمالاً لنص المادة 271/ 2 من قانون المرافعات – بحسبان أن هذا الخطأ الذى حجبه عن بحث موضوع التدخل على الوجه الصحيح قد حجبه أيضًا عن بحث دفاع الطاعن المتدخل من أن تنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة كان بناء على التصريح الكتابى الصادر له من المالك السابق وأن هذا التنازل تم بغير مقابل لصلة القربى بينهما ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى بما لا محل معه لإعمال أحكام المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 – وأثر ذلك على ما قضى به فى طلب الإخلاء لصالح المطعون ضده أولاً – الطاعن فى الطعن الثانى – دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعنين.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أولاً فى الطعن رقم 1345 لسنة 73 قضائية – الطاعن فى الطعن رقم 1658 لسنة 73 قضائية – أقام على المطعون ضدهم ثانيًا – المطعون ضدهم أولاً فى الطعن رقم 1658 لسنة 73 قضائية الدعوى رقم….. لسنة 2000 مدنى شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم – للغصب – وقال بيانًا لها إنه اشترى العقار الكائن به عين النزاع وقد سلم له البائع جميع عقود الإيجار عدا شقة النزاع ولم يقدم المطعون ضدهم ثانيًا سند وضع يدهم عليها فأقام الدعوى – تدخل الطاعن خصمًا ثالثًا فى الدعوى طالبًا الحكم برفضها وبثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً عن تلك الشقة – على سند من أن المستأجر الأصلى مورث المطعون ضدهم ثانيًا استأجرها من المالك القديم بموجب عقد الإيجار المؤرخ 17/ 7/ 1979 وتنازل له عنها بتاريخ 1/ 2/ 1995 بناء على إذن كتابى صريح ثابت بالعقد، وجه المطعون ضده أولاً طلبًا عارضًا بتعديل طلباته إلى الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 17/ 7/ 1979 وإخلاء الشقة محل النزاع – لتنازل مورث المطعون ضدهم ثانيًا عن عقد الإيجار المشار إليه بدون إذن كتابى من المؤجر ولبطلان ذلك التنازل لعدم اتباع أحكام المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 حكمت المحكمة برفض الدعوى وبعدم قبول الطلب العارض، وبقبول التدخل شكلاً وبرفضه موضوعًا. استأنف الطاعن فى الطعن رقم 1345 لسنة 73 قضائية هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم… لسنة 6 قضائية كما استأنفه المطعون ضده أولاً: الطاعن فى الطعن رقم 1658 لسنة 73 قضائية بالاستئناف رقم…. لسنة 6 قضائية القاهرة – وبعد أن ضمت المحكمة الاستئناف الثانى إلى الأول قضت بتاريخ 7/ 5/ 2003 فى موضوع الاستئناف الأول برفضه وفى موضوع الاستئناف الثانى بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به فى الطلب العارض وبإخلاء الشقة محل النزاع وتسليمها حكمًا للمطعون ضده أولاً. طعن الطاعنان فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين رقمى 1345، 1658 لسنة 73 قضائية، وأودعت النيابة مذكرة فى كل من الطعنين أبدت فيها الرأى فى الطعن رقم 1345 لسنة 73 قضائية بنقض الحكم المطعون فيه، وبرفض الطعن رقم 1658 لسنة 73 قضائية وإذ عُرض الطعنان على المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظرهما وفيها أمرت بضم الطعن الثانى إلى الأول والتزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن فى الطعن رقم 1345 لسنة 73 قضائية على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول إنه أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى برفض تدخله موضوعًا وبإخلائه من الشقة موضوع النزاع تأسيسًا على أنه يعتبر خلفًا خاصًا للمستأجر الأصلى فلا يؤول له إلا الحقوق المالية فقط وأنه لا يمثله فى النزاع المطروح وليس طرفًا فى عقد الإيجار ولبطلان تنازل المستأجر الأصلى عن عقد الإيجار طبقًا للمادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 لعدم اتباع أحكام هذه المادة التى توجب إعلان المالك بهذا التنازل فى حين أنه حل محل المستأجر الأصلى فى كافة حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار بعد أن تنازل له الأخير عن هذا العقد بناء على التصريح الكتابى الصادر له بذلك من المالك السابق مما حجبه عن بحث وتمحيص دفاعه الجوهرى من أن هذا التنازل يخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى لتنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة بناء على هذا التصريح الكتابى بدون مقابل لصلة القربى بينهما بما لا مجال معه للتحدى بنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه، وفى ذلك ما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه من المقرر أن التنازل عن عقد الإيجار هو عقد يحيل المستأجر الأصلى بموجبه حقوقه والتزاماته المتعلقة بالعين المؤجرة والمستمدة من عقد الإيجار إلى أخر يحل محله فيها، مما مؤداه أن محل هذا العقد هو منفعة العين المؤجرة وأنه يترتب عليه خروج هذه المنفعة التى يرتبها عقد الإيجار الأصلى من حوزة هذا الأخير ودخولها فى حوزة المتنازل إليه، ومن المقرر أن التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة فى الحقوق وحوالة فى الديون فإن حقوق المستأجر والتزاماته تؤول إلى المتنازل إليه ومن ثم يثبت لهذا الأخير الحق فى الرجوع بدعوى مباشرة على المؤجر بكل ما كان للمستأجر من حقوق فى الإجارة التى حصل له التنازل عنها وتنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار فيلتزم هذا الأخير نحو المؤجر بنفس الالتزامات التى كان المستأجر الأصلى المحيل يلتزم بها. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلى قد تنازل للطاعن عن عقد إيجار الشقة محل النزاع المؤرخ 17/ 7/ 1979 بتاريخ 1/ 2/ 1995 فإنه باعتباره متنازلاً إليه عن الإجارة يضحى له الحق فى الرجوع على المالك المؤجر وخلفه الخاص المطعون ضده أولاً بدعوى مباشرة بكل ما كان للمستأجر الأصلى – مورث المطعون ضدهم ثانيًا من حقوق ومنها حقه فى ثبوت العلاقة الإيجارية المباشرة بينه وبين المطعون ضده أولاً دون أن يكون نائبًا عن المستأجر الأصلى أو ورثته فى ذلك باعتباره متنازلاً إليه – وإذ غاب عن الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى موضوع تدخل الطاعن الهجومى بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً بتأييد الحكم الابتدائى فيما قضى به من رفض تدخله الهجومى موضوعًا على سند من اعتباره الطاعن خلفًا خاصًا لمورث المطعون ضدهم ثانيًا ونائبًا عنهم وأنه بصفته هذه لا تؤول له سوى الحقوق المالية فقط. فى حين أنه متنازل إليه يحل محل المستأجر الأصلى فى جميع حقوقه ومنها حقه فى دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده أولاً فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه فيما قضى به من تأييد الحكم الابتدائى برفض تدخل الطاعن موضوعًا وهو ما يوجب نقضه فيما قضى به من إخلاء الشقة محل النزاع وتسليمها حكمًا للطاعن فى الطعن الثانى رقم 1658 لسنة 73 قضائية – إعمالاً لنص المادة 271/ 2 من قانون المرافعات – بحسبان أن هذا الخطأ الذى حجبه عن بحث موضوع التدخل على الوجه الصحيح قد حجبه أيضًا عن بحث دفاع الطاعن المتدخل من أن تنازل المستأجر الأصلى له عن الإجارة كان بناء على التصريح الكتابى الصادر له من المالك السابق وأن هذا التنازل تم بغير مقابل لصلة القربى بينهما ويخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى بما لا محل معه لإعمال أحكام المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 – وأثر ذلك على ما قضى به فى طلب الإخلاء لصالح المطعون ضده أولاً – الطاعن فى الطعن الثانى – دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعنين.