بسم الله الرحمن الرحيم
مجلس الدولة
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع
ملف رقم 7/ 2/ 276
جلسة 5 من نوفمبر سنة 2008
السيـد اللـــواء/ محافظ البحر الأحمر
تحيـة طيبـة وبعـد،،،
اطلعنا على كتابكم رقم 5004 المؤرخ 10/ 4/ 2008، والموجه إلى السيد الأستاذ المستشار رئيس مجلس الدولة بشأن طلب الإفادة بالرأى عن مدى التزام مشترى الوحدات السكنية المباعة عن طريق الوحدات المحلية بالاكتتاب فى سندات الإسكان بنسبة 5 % من ثمن البيع.
وحاصل الوقائع – حسبما يبين من الأوراق – أن الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع انتهت فى فتواها الصادرة بجلسة 4/ 3/ 1998 إلى إلتزام مشترى الوحدات السكنية بأداء 5% من ثمن البيع فى شراء سندات لصالح صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي وعدم سريان هذا الالتزام على مشترى المحلات التجارية، و أنه بتاريخ 1/ 10/ 2002 صدر قرار محافظ البحر الأحمر رقم 152 لسنة 2002 بتقسيط المبالغ المستحقة على المواطنين مقابل الاكتتاب المقرر لشراء السندات المشار إليها، و أنه بتاريخ 17/ 12/ 2002 صدر قرار المحافظ رقم 195 لسنة 2002 بوقف العمل بالقرار رقم 152 لسنة 2002 بناء على ما انتهت إليه المديرية المالية بالمحافظة من عدم التزام مشترى الوحدات السكنية بالاكتتاب فى السندات المشار إليها بعد أن ألغيت النصوص التى كانت تلزمهم بذلك وأنه في ضوء ذلك فقد ارتأيتم طلب الرأي في الموضوع.
ونفيـد أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة فى 5 من نوفمبر سنة 2008 م، الموافق 7 من ذى القعدة سنة 1429هـ،فتبين لها أن القانون رقم (107) لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى ينص في المادة (1) على أن “ينشأ صندوق يسمى صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى، يتولى تمويل إقامة المساكن الاقتصادية ومدها بالمرافق اللازمة لها، وتكون له الشخصية الاعتبارية…………” وفي المادة (3) على أن ” تتكون موارد الصندوق من: 1 – ……… 2 – حصيلة الاكتتاب فى سندات الإسكان المنصوص عليها فى المادة (4) من ذات القانون……… ” وفي المادة (4) على أن ” يؤذن لوزير المالية أن يصدر على دفعات سندات على الخزانة العامة تسمى سندات الإسكان، تكون مدتها عشرين سنة من تاريخ الإصدار…..” وفي المادة (6) منه والمعدلة بالقانون رقم 2 لسنة 1982 على أن ” يشترط للترخيص ببناء مبانى الإسكان الفاخر ومبانى الإسكان الفاخر مهما بلغت قيمتها بدون حساب قيمة الأرض أن يقدم طالب البناء ما يدل على الاكتتاب فى سندات الإسكان بواقع عشرة فى المائة من قيمة المبنى. وتستثنى من ذلك المبانى التى تقيمها الحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة والجمعيات التعاونية لبناء المساكن”.
وتبين للجمعية العمومية أن المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن تنص على أن ” يجوز لأجهزة الدولة ووحدات الإدارة المحلية وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة والشركات الخاصة والأفراد إنشاء المبانى بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية….. ويلتزم كل من البائع والمشترى فى حالة التعاقد بأن يكتتب بـ 5 % من ثمن البيع فى شراء سندات لصالح صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى وذلك دون الإخلال بأية التزامات أخرى يفرضها القانون رقم 107 لسنة 1976 “.
كما تبين للجمعية العمومية أن المادة السابعة من مواد إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979تنص على أن ” فيما عدا ما نص عليه فى المواد 4، 5، 6 مـن القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى، يلغى الصندوق المشار إليه وتوزع حصيلة موارد هذا الصندوق على المحافظات وفقًا للقواعد والنسب التى يضعها مجلس المحافظين بالاتفاق مع وزيرى المالية والإسكان ” وأن المادة (36) من قانون نظام الإدارة المحلية المشار إليه تنص على أن ” ينشأ بكل محافظة حساب…… كما ينشأ بالمحافظة حساب خاص لتمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى على مستوى المحافظة تتكون موارده من: 1 – ……. 2 – حصيلة الاكتتاب فى سندات الإسكان المشار إليها فى المواد 4، 5، 6 من القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق مشروعات الإسكان الاقتصادى….”، وأن المادة الثالثة من القانون رقم 101 لسنة 1996 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 106 لسنة 1976، 107 لسنة 1976تنص على أن ” تلغى….. المادة السادسة من القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى “.
واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أنه رغبة من المشرع فى توفير مساكن اقتصادية بأسعار معقولة وفى متناول محدودى الدخل فقد أنشأ بالقانون رقم 107 لسنة 1976 صندوقًا لتمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى يتولى تمويل وإقامة المساكن الاقتصادية وتزويدها بالمرافق اللازمة لها، وجعل من ضمن موارده حصيلة الاكتتاب فى سندات الإسكان المنصوص عليها فى المادة (4) من ذات القانون، و أن المشرع اشترط للترخيص ببناء مبانى الإسكان الإدارى والإسكان الفاخر، مهما بلغت قيمتها بدون حساب قيمة الأرض، أن يكتتب طالب البناء فى سندات الإسكان المشار إليها بواقع 10% من قيمة المبنى، وأن المشرع استثني من هذا الحكم المبانى التى تقيمها الحكومة ووحدات الإدارة المحلية والهيئات العامة والجمعيات التعاونية لبناء المساكن، وأن المشرع فى المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ألزم كلاً من البائع والمشترى فى حالة التعاقد على بيع الوحدات السكنية بأن يكتتب لصالح الصندوق المشار إليه بنسبة 5 % من ثمن البيع، ونص صراحة فى المادة (68) على أن هذا الالتزام لا يخل بأية التزامات أخرى يفرضها القانون رقم 107 لسنة 1976، الأمر الذى يفيد بأن الاكتتاب وفقًا لحكم هذه المادة لا يحل محل الاكتتاب المنصوص عليه فى المادة (6) من القانون رقم 107 لسنة 1976 وإنما يظل ساريًا طالما توافر شرط الالتزام به وهو البيع.
كما استظهرت الجمعية العمومية أنه بموجب المادة السابعة من مواد إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 تم إلغاء صندوق مشروعات الإسكان الاقتصادى وتوزيع حصيلة موارده على المحافظات، وحل محله حساب لتمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى بكل محافظة يكون من ضمن موارده حصيلة الاكتتاب فى سندات الإسكان المشار إليها فى المواد 4، 5، 6 من القانون رقم 107 لسنة 1976، وأنه لما كانت المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد تضمنت التزام بائع ومشترى الوحدات السكنية بالاكتتاب بنسبة 5% من ثمن البيع فى شراء سندات الإسكان المنصوص عليها فى المادة(4) من القانون 107 لسنة 1976 فإن حصيلة هذا الاكتتاب تؤول إلى حساب مشروعات تمويل الإسكان الاقتصادى بالمحافظة المشار إليه باعتبار أن حصيلة هذا الاكتتاب تعد من ضمن موارد الحساب المذكور.
والحاصل فى الحالة المعروضة أن الوحدات السكنية المبيعة عن طريق الوحدات المحلية بمحافظة البحر الأحمر ممولة تمويلاً (كاملاً) من ميزانية المحافظة – والذى يعد حساب تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى جزءًا لايتجزأ منه – وتؤول إليها حصيلة بيع هذه الوحدات، فمن ثم تكون قد اتحدت ذمة كل من البائع والمكتتب لصالحه فى سندات الإسكان بنسبة 5% من ثمن البيع، ولكن يبقى حكم إلزام مشترى هذه الوحدات بالاكتتاب فى سندات الإسكان لصالح الحساب وفقًا لصراحة نص المادة 68 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشـار إليه ذلك أن براءة ذمة البائع من الالتزام بالاكتتاب لا تنسحب على المشترى، لأن المشترى بموجب حكم النص أصيل عن نفسه فى هذا الالتزام، فيبقى التزامه عالقًا فى ذمته مادام لم يدركه سبب لبراءة الذمة.
لـذلـك
انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى إلتزام مشترى الوحدات السكنية فى الحالة المعروضة بالاكتتاب بنسبة 5 % من ثمن البيع فى شراء سندات الإسكان لصالح حساب تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي بمحافظة البحر الأحمر وعلى النحو المبين بالأسباب.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،
تحريرًا في…/ …/ 2008
رئيس المكتب الفني
المستشار/
محمد عبد العليم أبو الروس
نائب رئيس مجلس الدولة |
رئيس
الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
المستشار/
محمد أحمد الحسيني
النائب الأول لرئيس مجلس الدولة |