أحمد قناوي المحامي بالنقض : حكم المحكمة الدستورية ..بعد دستورية صدر الفقرة الاولي من المادة  ق 136 لسنة 1981 … والإشكاليات القانونية التى يثيرها الحكم .

صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية والذى إنتهى الى آمرين

أولاً : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،… “، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى. وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
ثانيًا : بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.

ويثير الحكم عدة إشكاليات منها :

علة عدم الدستورية التى إستند اليها الحكم .

لأن العلة تفسر الحكم وتفسر كذلك حدود إعمالة  بالنسبة الى جملة الإشكاليات القانونية  التى يمكن أن تترتب عليه   ، ألامر لاعلاقة لة بأرقام تصل الى تريليونات من الجنيهات بسبب تصور إمكانية جعل الحكم بذاتة سبباً لطرد العديد من الأشخاص الإعتبارية التى تشغل أماكن حيوية وغير حيوية في القاهرة والإسكندرية وباقي المدن المصرية .

الحكم بعدم الدستورية  عقد مقارنة بين وضعين من ذات النشاط وهو النشاط التجاري  وهما مؤجرين لغير أغراض السكني ، فالأول نشاط تجاري عقد الإنتفاع بالايجار به شخص طبيعي وليس شخصاً إعتبارياً ، الثاني نشاط تجاري عقد الإنتفاع بالإيجار فية شخصية إعتبارية ، ففي حين أن ألاول والذى تحكمة المادتين الاولي والثانية من القانون 6 لسنة 1997 فإن الثاني تحكمة المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981

(1) النصوص القانونية

المادة 18 من القانون 163 لسنة 1981 التى قضي بعدم دستوريتها

(مادة 18 – لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977
(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.

والنص بالمعني المتقدم إذا لم تتوافر شروط الإخلاء يجعل هناك إمتداد قانوني دائم للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني إذا كان المستأجر شخصاً إعتبارياً

نص المادتين (الاولي ) و (الثانية) من القانون 6 لسنة 1997

المادة الاولي

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، النص الآتى:
“فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم”.
واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدَّل، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة.

المادة الثانية

استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة، يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه فى تلك الفقرة الدرجة الثانية، متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق فى البقاء فى العين، وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد، وينتهى العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها.

النصيين سالفي الإشارة في تأجير ألاماكن لغير أغراض السكني من الاشخاص الطبيعية  جعلت الإمتداد لورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية وشملت كذلك الازواج .

(2) الإختلاف بين النصوص المتقدمة هو سند حكم المحكمة الدستورية

وفي ذلك قررت المحكمة الدستورية (وحيث إن مناعى المدعين على النص المطعون عليه – فى النطاق السالف تحديده – يتحدد فى مخالفته لنصوص المواد (7، 8، 32، 34، 40. 41) من دستور سنة 1971، وذلك بما قرره من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن لأحد الأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى، بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى عقد الإيجار، حتى صارت يدهم عليها مؤبدة، ونزعها من أيدى ملاكها، بما يخل بالتضامن الاجتماعى، وبمبدأ تكافؤ الفرص، ويخل بالحماية المقررة للملكية الخاصة، وينال من حرية التعاقد باعتبارها فرعًا من الحرية الشخصية، فضلاً عن إخلاله بمبدأ المساواة بين المؤجرين لأشخاص اعتبارية، والمؤجرين لأشخاص طبيعيين، الذين تنتهى عقود إيجارهم بوفاة صاحب حق البقاء فى العين، وفقًا للضوابط الواردة فى الفقرة الثانية مـن المادة (29) من القانـون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن بعد استبدالها بالمادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه.
وحيث إن الرقابة على مدى مطابقة النصوص التشريعية – أيًا كان تاريخ العمل بها – للقواعد الموضوعية التى تضمنها الدستور، إنما تخضع لأحكام الدستور القائم دون غيره، لكون هذه الرقابة إنما تستهدف أصلاً – وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – صون الدستور القائم وحمايته من الخروج على أحكامه، وأن نصوص هذا الدستور تمثل دائمًا القواعد والأصول التى يقوم عليها نظام الحكم، ولها مقام الصدارة بين قواعد النظام العام التى يتعين التزامها ومراعاتها وإهدار ما يخالفها من التشريعات، باعتبارها أسمى القواعد الآمرة. متى كان ذلك، وكانت المناعى التى وجهها المدعين للنص المطعون فيه تندرج تحت المطاعن الموضوعية التى تقوم فى مبناها على مخالفة نص تشريعى لقاعدة فى الدستور من حيث محتواها الموضوعى، ومن ثم، فإن هذه المحكمة تباشر رقابتها على دستورية النص المطعون فيه، الذى مازال قائمًا ومعمولاً بأحكامه – محددًا نطاقًا على النحو المتقدم – من خلال أحكام الدستور القائم الصادر سنة 2014، باعتباره الوثيقة الدستورية السارية)

هل يصبح حكم الدستورية العليا سنداً بذاتة لدعاوي إخلاء وطرد للمستأجرين من الشخصيات الإعتبارية ؟

فريق يري إمكانية أن يكون الحكم بعدم دستورية صدر المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 سنداً لإقامة دعاوي إخلاء للاشخاص الإعتبارية العامة ، سندة أن فقد السند القانوني بعدم دستورية صدر تلك المادة يعني أن البقاء في العين المستأجرة من اشخاص إعتبارية سيكون بدون سند من القانون .

الفريق الثاني وهو ذات موقفنا يري أن حكم المحكمة الدستورية لا يصح أن يكون سنداً لأسباب حاصلها .

(1) أن عدم الدستورية إنصرف الى تأبيد عقود الإيجار التى تعقد للاشخاص الإعتبارية وبالتالي جوهر القضاء بعدم الدستورية كان (تأبيد) العقود وهو ما يتعارض مع حقوق الملكية الخاصة والتضامن الإجتماعي وفقاً لنصوص الدستور التى تقرر ذلك وغير ها من النصوص التى رددها الحكم .

(2) أن تطبيق الحكم بذاتة سيخلق هو الاخر نوعاً من عدم التكافوء وهو ماحرص الحكم على جعلة سنداً للقضاء بعد الدستورية ، فيصبح الشخص الطبيعي الذى تعاقد على مكان لغير أغراض السكني – اذا ماتوافرت الشروط  للإمتداد متمتعاً بهذا الحق له وورثتة حتى الدرجة الثانية وربما يكون عقد إيجارة اسبق من عقد إيجار شخصية إعتبارية ، بتطبيق الحكم بذاتة سيبقي المستأجر الطبيعي مدة أطول كثيراً بعد تاريخ حكم الدستورية فيما لو أعتبر سنداً بذاتة .

(3) أن مسلك حكم الدستورية العليا إنحاز الى هذا الرآي حين جعل جوهر عدم التكافوء بين تأبييد العقد في حالة (الشخصية الإعتبارية ) وبين (تأقيت العقد) في حالة كون المستأجر للنشاط التجاري شخص طبيعي ، أى أن فلسلفة الحكم قائمة على رفض التأبيد وإعتبارة قيداً على حق الملكية ، في حين أن المحكمة ذاتها جعلت سندها كذلك عدم التكافوء بين الشخص الطبيعي والاعتباري ومن ثم فإنها وإن رفضت تأبييد العقد فهي مع دستورية تأقيتة  كما هو مقرر للشخص الطبعي ، وهى بذلك لاتستهدف الاخلاء الفوري قدر إستهدافها تحقيق التكافوء .

(4) إن الحكم المح الى ضرورة تدخل تشريعي حين جاءت الفقرة (ثانياً ) في  منطوق الحكم على هذا النحو (  بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره).

موقف محكمة النقض من وجود حالات لم تعد تشملها القوانين الإسثنائية عدم الاخلاء وفقاً للمادة  601والمادة  602 من القانون المدني

القضاء بعد الدستورية لنص في قانون إيجار الأماكن يعني خلو التشريع الإستثنائي من تنظيم حالة معينة  ، وفي هذة الحالة تتجة محكمة النقض الى تطبيق نص المادتين 601 ، 602 من القانون المدني.

نص المادة 601

 – 1 – لا ينتهى الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.
2-  ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزا حدود حاجتهم. وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة فى المادة 563، وأن يكون طلب إنهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.
نص المادة 602

 إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا انهاء العقد.

موقف محكمة النقض :

 المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون باعتبارها القواعد الأساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائي.
النص في المادتين 601, 602 من القانون المدني – يدل وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن المشرع جعل القاعدة هي أن موت أحد المتعاقدين في عقود الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه. ولئن كان ظاهر نص المادة 602 سالفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه استهداء بالحكمة التي أملته فإن طلب الإخلاء مخوّل لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقضي كفاية قد لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى في إبرام الإيجار اعتبارات متعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 602 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في شخص المستأجر…. فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد. وإذ كان إيجار الجراج لا يدخل في عداد الأنشطة التي عددتها المادة 29/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدني فلا تنتهي بوفاة المستأجر إلا إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستأجر ويجب على المؤجر في طلبه إنهاء الإيجار لوفاة المستأجر أن يقيم الدليل على أن العقد إنما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر وأن استمرار الورثة في استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هي الدافع له على التعاقد.

(الطعن رقم 2529 لسنة 60 القضائية – جلسة 23 من نوفمبر سنة 1997 – أحكام النقض – المكتب الفني – مدني – الجزء الثاني – السنة 48 – صـ 1291 )

ومن ثم لا يستطيع المؤجر مع بفرض تطبيق حكم المحكمة الدستورية أن يلجأ الى إنهاء عقد الإيجار  والى طلب الإخلاء إستنادا الى هذا الحكم دون صدور نص تشريعي ذلك أن تلك الحالة تعني كونها حالة لاتشملها القوانين الإسثنائية التى عقد الايجار في ظلها وبالتالي فإن إعمال المادتين 601 و 602 من القانون المدني هي الواجبة التطبيق،  وبالنسبة الى أن المادة الاخيرة ظاهرها يعطي الحق للمؤجر وللمستأجر وورثتة إنهاء  العقد فإن محكمة النقض مع حكمة النص قصرت ذلك على المستأجر وحدة دون المؤجرمسايرة لحكمة النص وفقاً لمر ققرتة محكمة النقض .