الخط الساخن : 01118881009

جلسة 19 من يونيه سنة 2008

برئاسة السيد القاضي/ كمال نافع رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة / صلاح مجاهد، محمد مأمون نائبي المحكمة، شريف سلام وعلاء الدين أحمد السيد.

(124)
الطعن رقم 13714 لسنة 78 القضائية(1-4)

التزام “انتقال الالتزام: حوالة الحق”. إيجار “القواعد العامة في الإيجار: سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد”.
(1) مشتري العقار بعقد غير مسجل. ليس إلا دائناً عادياً للبائع. حقه في تسلم العقار المبيع وثماره. حق شخصي مترتب له في ذمه البائع فقط. لا حق له في مطالبة المستأجر بالأجرة إلا من تاريخ التسجيل وعلمه به. الأجرة المستحقة عن الفترة السابقة على ذلك. حق المالك الجديد في مطالبة المستأجر بها. شرط ذلك.
(2) علم المستأجر ببيع العقار إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية. أثره. التزامه بدفع الأجرة إليه
(3) حوالة الحق. ماهيتها. وجوب مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة.
(4) انتهاء الحكم المطعون فيه إلى توافر شروط الشرط الصريح الفاسخ في حق المستأجر واعتبار المطعون ضدها قد حلت محل المؤجر في عقد الإيجار وتوافرت صفتها في مطالبة الطاعن بالأجرة بمجرد شرائها العين المؤجرة بعقد بيع عرفي رغم عدم تسجيله أو حوالة عقد الإيجار. خطأ. علة ذلك.


1- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المواد 146، 604، 605 و 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع – مؤجر العقار – وعلاقة المشتري بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر.
2- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشتري العقار هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشتري.
3- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل وبين المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمته المحال عليه إلى الثاني ويتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة.
4-إذا كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار لم تتم حوالته إلى المطعون ضدها وأن عقد شرائها المؤرخ 23/5/2005 التي تدعى بصدوره إليها من المؤجر – البائع – لم يتم تسجيله واستدلت على حلولها محل الأخير في الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار بالإنذار الموجه منها للمستأجرين ومنهم الطاعن كما استدلت على ملكيتها للعين محل النزاع بعقد البيع العرفي المشار إليه وهو ما لا يكفي لحصول الحوالة وانتقال الملكية إليها إلا بتسجيل العقد أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه والتأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن المطعون ضدها قد حلت محل المؤجر في عقد الإيجار وتوافرت لها صفة المؤجر في المطالبة بالأجرة بشرائها العين المؤجرة إلى الطاعن رغم أن هذا الحلول لا يتم ولا تترتب آثاره القانونية إلا بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى المطعون ضدها بالتسجيل أو تحويل عقد الإيجار إليها من البائع وإعلان الحوالة للمستأجر أو قبوله لها وهو ما يترتب عليه عدم توافر شروط إعمال أثر الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد مما يوجب نقضه.


المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ــ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ــ تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ….. لسنة 2006 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1998 وإخلاء العين المبينة به وبالصحيفة والتسليم، وقالت بياناً لدعواها أن الطاعن استأجر بموجب هذا العقد من المالك السابق الشقة محل النزاع وأنها اشترتها من المؤجر بالعقد الابتدائي المؤرخ 23/5/2005، وإذ حلت محل البائع في عقد الإيجار بحسبانها خلفاً خاصاً له أنذرت الطاعن بتاريخ 2/2/2006 بهذه الحوالة لسداد الأجرة إليها، إلا أنه امتنع عن ذلك ابتداءً من 1/8/2005 حتى 31/3/2006 فأنذرته في 23/3/2006 وأقامت الدعوى. دفع الطاعن بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة. حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1998 وبالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم …. لسنة 10 ق القاهرة، وبتاريخ 12/6/2007 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة ـحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بأسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بتأييد حكم محكمة أول درجة بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1998 وإخلاء العين المؤجرة والتسليم على سند من أن المطعون ضدها اشترت العقار بالعقد العرفي المؤرخ 23/5/2005 وأنها أعلنت مستأجري وحدات العقار ومنهم الطاعن بهذا الشراء بموجب الإنذار المؤرخ 2/2/2006 فأصبحت مالكة العقار وتوافر لها صفة المؤجر في مطالبة الطاعن بالأجرة ولتأخر الأخير في الوفاء بها تحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار المذكور من جانب المؤجر الأصلي إلى المطعون ضدها، وأن عقد البيع العرفي المشار إليه لم يسجل فلا يتوفر لها الصفة في استيفاء الأجرة من الطاعن أو فسخ عقد الإيجار الصادر له من المالك السابق أو طلب إخلائه من العين المؤجرة ولا يحق لها بالتالي أن تتمسك بتحقق الشرط الفاسخ الصريح بما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605 و606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه ــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ــ خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع ــ مؤجر العقار ــ وعلاقة المشتري بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر، ومن المقرر أيضاً أن علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشتري العقار هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشتري، كما أن حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل وبين المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمته المحال عليه إلى الثاني ويتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار لم تتم حوالته إلى المطعون ضدها وأن عقد شرائها المؤرخ 23/5/2005 التي تدعي بصدوره إليها من المؤجر ــ البائع ــ لم يتم تسجيله واستدلت على حلولها محل الأخير في الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار بالإنذار الموجه منها للمستأجرين ومنهم الطاعن، كما استدلت على ملكيتها للعين محل النزاع بعقد البيع العرفي المشار إليه وهو ما لا يكفي لحصول الحوالة وانتقال الملكية إليها إلا بتسجيل العقد أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه والتأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن المطعون ضدها قد حلت محل المؤجر في عقد الإيجار وتوفرت لها صفة المؤجر في المطالبة بالأجرة بشرائها العين المؤجرة إلى الطاعن رغم أن هذا الحلول لا يتم ولا تترتب آثاره القانونية إلا بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى المطعون ضدها بالتسجيل أو تحويل عقد الإيجار إليها من البائع وإعلان الحوالة للمستأجر أو قبوله لها، وهو ما يترتب عليه عدم توفر شروط إعمال أثر الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد مما يوجب نقضه.
ولما كان الموضوع صالحاً للفصل فيه، ولما تقدم فإنه يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى.


xosotin chelseathông tin chuyển nhượngcâu lạc bộ bóng đá arsenalbóng đá atalantabundesligacầu thủ haalandUEFAevertonxosokeonhacaiketquabongdalichthidau7m.newskqbdtysokeobongdabongdalufutebol ao vivofutemaxmulticanaisonbethttps://bsport.fithttps://onbet88.ooohttps://i9bet.bizhttps://hi88.ooohttps://okvip.athttps://f8bet.athttps://fb88.cashhttps://vn88.cashhttps://shbet.atbóng đá world cupbóng đá inter milantin juventusbenzemala ligaclb leicester cityMUman citymessi lionelsalahnapolineymarpsgronaldoserie atottenhamvalenciaAS ROMALeverkusenac milanmbappenapolinewcastleaston villaliverpoolfa cupreal madridpremier leagueAjaxbao bong da247EPLbarcelonabournemouthaff cupasean footballbên lề sân cỏbáo bóng đá mớibóng đá cúp thế giớitin bóng đá ViệtUEFAbáo bóng đá việt namHuyền thoại bóng đágiải ngoại hạng anhSeagametap chi bong da the gioitin bong da lutrận đấu hôm nayviệt nam bóng đátin nong bong daBóng đá nữthể thao 7m24h bóng đábóng đá hôm naythe thao ngoai hang anhtin nhanh bóng đáphòng thay đồ bóng đábóng đá phủikèo nhà cái onbetbóng đá lu 2thông tin phòng thay đồthe thao vuaapp đánh lô đềdudoanxosoxổ số giải đặc biệthôm nay xổ sốkèo đẹp hôm nayketquaxosokq xskqxsmnsoi cầu ba miềnsoi cau thong kesxkt hôm naythế giới xổ sốxổ số 24hxo.soxoso3mienxo so ba mienxoso dac bietxosodientoanxổ số dự đoánvé số chiều xổxoso ket quaxosokienthietxoso kq hôm nayxoso ktxổ số megaxổ số mới nhất hôm nayxoso truc tiepxoso ViệtSX3MIENxs dự đoánxs mien bac hom nayxs miên namxsmientrungxsmn thu 7con số may mắn hôm nayKQXS 3 miền Bắc Trung Nam Nhanhdự đoán xổ số 3 miềndò vé sốdu doan xo so hom nayket qua xo xoket qua xo so.vntrúng thưởng xo sokq xoso trực tiếpket qua xskqxs 247số miền nams0x0 mienbacxosobamien hôm naysố đẹp hôm naysố đẹp trực tuyếnnuôi số đẹpxo so hom quaxoso ketquaxstruc tiep hom nayxổ số kiến thiết trực tiếpxổ số kq hôm nayso xo kq trực tuyenkết quả xổ số miền bắc trực tiếpxo so miền namxổ số miền nam trực tiếptrực tiếp xổ số hôm nayket wa xsKQ XOSOxoso onlinexo so truc tiep hom nayxsttso mien bac trong ngàyKQXS3Msố so mien bacdu doan xo so onlinedu doan cau loxổ số kenokqxs vnKQXOSOKQXS hôm naytrực tiếp kết quả xổ số ba miềncap lo dep nhat hom naysoi cầu chuẩn hôm nayso ket qua xo soXem kết quả xổ số nhanh nhấtSX3MIENXSMB chủ nhậtKQXSMNkết quả mở giải trực tuyếnGiờ vàng chốt số OnlineĐánh Đề Con Gìdò số miền namdò vé số hôm nayso mo so debach thủ lô đẹp nhất hôm naycầu đề hôm naykết quả xổ số kiến thiết toàn quốccau dep 88xsmb rong bach kimket qua xs 2023dự đoán xổ số hàng ngàyBạch thủ đề miền BắcSoi Cầu MB thần tàisoi cau vip 247soi cầu tốtsoi cầu miễn phísoi cau mb vipxsmb hom nayxs vietlottxsmn hôm naycầu lô đẹpthống kê lô kép xổ số miền Bắcquay thử xsmnxổ số thần tàiQuay thử XSMTxổ số chiều nayxo so mien nam hom nayweb đánh lô đề trực tuyến uy tínKQXS hôm nayxsmb ngày hôm nayXSMT chủ nhậtxổ số Power 6/55KQXS A trúng roycao thủ chốt sốbảng xổ số đặc biệtsoi cầu 247 vipsoi cầu wap 666Soi cầu miễn phí 888 VIPSoi Cau Chuan MBđộc thủ desố miền bắcthần tài cho sốKết quả xổ số thần tàiXem trực tiếp xổ sốXIN SỐ THẦN TÀI THỔ ĐỊACầu lô số đẹplô đẹp vip 24hsoi cầu miễn phí 888xổ số kiến thiết chiều nayXSMN thứ 7 hàng tuầnKết quả Xổ số Hồ Chí Minhnhà cái xổ số Việt NamXổ Số Đại PhátXổ số mới nhất Hôm Nayso xo mb hom nayxxmb88quay thu mbXo so Minh ChinhXS Minh Ngọc trực tiếp hôm nayXSMN 88XSTDxs than taixổ số UY TIN NHẤTxs vietlott 88SOI CẦU SIÊU CHUẨNSoiCauVietlô đẹp hôm nay vipket qua so xo hom naykqxsmb 30 ngàydự đoán xổ số 3 miềnSoi cầu 3 càng chuẩn xácbạch thủ lônuoi lo chuanbắt lô chuẩn theo ngàykq xo-solô 3 càngnuôi lô đề siêu vipcầu Lô Xiên XSMBđề về bao nhiêuSoi cầu x3xổ số kiến thiết ngày hôm nayquay thử xsmttruc tiep kết quả sxmntrực tiếp miền bắckết quả xổ số chấm vnbảng xs đặc biệt năm 2023soi cau xsmbxổ số hà nội hôm naysxmtxsmt hôm nayxs truc tiep mbketqua xo so onlinekqxs onlinexo số hôm nayXS3MTin xs hôm nayxsmn thu2XSMN hom nayxổ số miền bắc trực tiếp hôm naySO XOxsmbsxmn hôm nay188betlink188 xo sosoi cầu vip 88lô tô việtsoi lô việtXS247xs ba miềnchốt lô đẹp nhất hôm naychốt số xsmbCHƠI LÔ TÔsoi cau mn hom naychốt lô chuẩndu doan sxmtdự đoán xổ số onlinerồng bạch kim chốt 3 càng miễn phí hôm naythống kê lô gan miền bắcdàn đề lôCầu Kèo Đặc Biệtchốt cầu may mắnkết quả xổ số miền bắc hômSoi cầu vàng 777thẻ bài onlinedu doan mn 888soi cầu miền nam vipsoi cầu mt vipdàn de hôm nay7 cao thủ chốt sốsoi cau mien phi 7777 cao thủ chốt số nức tiếng3 càng miền bắcrồng bạch kim 777dàn de bất bạion newsddxsmn188betw88w88789bettf88sin88suvipsunwintf88five8812betsv88vn88Top 10 nhà cái uy tínsky88iwinlucky88nhacaisin88oxbetm88vn88w88789betiwinf8betrio66rio66lucky88oxbetvn88188bet789betMay-88five88one88sin88bk88xbetoxbetMU88188BETSV88RIO66ONBET88188betM88M88SV88Jun-68Jun-88one88iwinv9betw388OXBETw388w388onbetonbetonbetonbet88onbet88onbet88onbet88onbetonbetonbetonbetqh88mu88Nhà cái uy tínpog79vp777vp777vipbetvipbetuk88uk88typhu88typhu88tk88tk88sm66sm66me88me888live8live8livesm66me88win798livesm66me88win79pog79pog79vp777vp777uk88uk88tk88tk88luck8luck8kingbet86kingbet86k188k188hr99hr99123b8xbetvnvipbetsv66zbettaisunwin-vntyphu88vn138vwinvwinvi68ee881xbetrio66zbetvn138i9betvipfi88clubcf68onbet88ee88typhu88onbetonbetkhuyenmai12bet-moblie12betmoblietaimienphi247vi68clupcf68clupvipbeti9betqh88onb123onbefsoi cầunổ hũbắn cáđá gàđá gàgame bàicasinosoi cầuxóc đĩagame bàigiải mã giấc mơbầu cuaslot gamecasinonổ hủdàn đềBắn cácasinodàn đềnổ hũtài xỉuslot gamecasinobắn cáđá gàgame bàithể thaogame bàisoi cầukqsssoi cầucờ tướngbắn cágame bàixóc đĩa开云体育开云体育开云体育乐鱼体育乐鱼体育乐鱼体育亚新体育亚新体育亚新体育爱游戏爱游戏爱游戏华体会华体会华体会IM体育IM体育沙巴体育沙巴体育PM体育PM体育AG尊龙AG尊龙AG尊龙AG百家乐AG百家乐AG百家乐AG真人AG真人<AG真人<皇冠体育皇冠体育PG电子PG电子万博体育万博体育KOK体育KOK体育欧宝体育江南体育江南体育江南体育半岛体育半岛体育半岛体育凯发娱乐凯发娱乐杏彩体育杏彩体育杏彩体育FB体育PM真人PM真人<米乐娱乐米乐娱乐天博体育天博体育开元棋牌开元棋牌j9九游会j9九游会开云体育AG百家乐AG百家乐AG真人AG真人爱游戏华体会华体会im体育kok体育开云体育开云体育开云体育乐鱼体育乐鱼体育欧宝体育ob体育亚博体育亚博体育亚博体育亚博体育亚博体育亚博体育开云体育开云体育棋牌棋牌沙巴体育买球平台新葡京娱乐开云体育mu88qh88

وسوم :